Rénover une maison en 2026-2027 : DPE, aides, travaux et nouvelles règles à connaître
Rénover une maison en 2026-2027 ne consiste plus seulement à refaire une cuisine, changer les fenêtres ou améliorer l’isolation.
La rénovation doit aujourd’hui être envisagée de manière globale : performance énergétique, DPE, organisation intérieure, état du bâtiment, budget, réglementation et autorisations d’urbanisme sont étroitement liés.
Les règles évoluent également. Le calcul du DPE a déjà changé en 2026 et connaîtra une nouvelle évolution en 2027. Les conditions de certaines aides à la rénovation énergétique évoluent elles aussi, tandis qu’une modification de façade, une extension ou une surélévation peuvent nécessiter une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
Alors, dans quel ordre aborder une rénovation ? Quels travaux privilégier ? Que signifie réellement le DPE d’une maison ? Quelles autorisations faut-il anticiper ?
Voici les principaux points à connaître pour préparer une rénovation de maison en 2026-2027.
1. DPE : ce qui a changé en 2026 et ce qui changera en 2027
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément central dans l’évaluation d’un logement.
Il permet notamment d’estimer sa performance énergétique et son niveau d’émissions de gaz à effet de serre.
Mais sa méthode de calcul évolue.
Le coefficient de l’électricité a déjà changé en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9.
Cette modification a notamment rendu le calcul plus favorable à certains logements chauffés à l’électricité.
Une nouvelle évolution est prévue au 1er janvier 2027
À partir du 1er janvier 2027, ce coefficient passera une nouvelle fois de 1,9 à 1,7.
Cette évolution pourra améliorer le classement de nombreux logements utilisant l’électricité.
Aucun logement ne verra son étiquette énergétique se dégrader du seul fait de cette nouvelle méthode.
Les DPE et audits énergétiques réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 resteront valables. À partir de 2027, ils pourront cependant bénéficier d’une mise à jour de leur étiquette selon les modalités prévues par les pouvoirs publics.
Une meilleure lettre DPE ne signifie pas que la maison est rénovée
C’est probablement le point le plus important à retenir.
Une maison peut bénéficier d’un meilleur classement grâce à une évolution de la méthode de calcul sans que son isolation, ses fenêtres ou son confort aient physiquement changé.
Le DPE reste donc un indicateur, mais il ne remplace pas une analyse du bâtiment.
Pour préparer une rénovation, il faut également regarder :
- l’isolation de la toiture ;
- l’isolation des murs ;
- les planchers bas ;
- les menuiseries ;
- les ponts thermiques ;
- la ventilation ;
- le chauffage ;
- la production d’eau chaude ;
- le confort d’été ;
- et l’état général de la maison.
Le bon objectif n’est pas uniquement d’obtenir une meilleure lettre : c’est d’obtenir une maison réellement plus confortable, cohérente et économe.
2. Audit énergétique et DPE : quelle différence ?
Les deux documents sont parfois confondus.
Le DPE fournit une photographie de la performance énergétique du logement.
L’audit énergétique, lorsqu’il est réalisé, va plus loin en proposant notamment des scénarios de travaux permettant d’améliorer progressivement la performance du bâtiment.
Dans le cadre d’une rénovation importante, cette vision globale peut être particulièrement intéressante.
Elle permet d’éviter une succession de travaux réalisés indépendamment les uns des autres.
Changer le chauffage avant d’isoler, remplacer certaines fenêtres sans réfléchir à la ventilation ou isoler sans traiter correctement certains ponts thermiques peut conduire à un résultat moins cohérent que prévu.
La rénovation énergétique doit donc être pensée comme un ensemble de décisions qui interagissent entre elles.
3. MaPrimeRénov’ : de nouvelles règles depuis septembre 2026
Les aides à la rénovation énergétique évoluent régulièrement et l’année 2026 ne fait pas exception.
Depuis le 1er septembre 2026, les règles de MaPrimeRénov’ ont encore évolué.
Rénovation d’ampleur : attention au chauffage au gaz et au fioul
Pour une maison individuelle, MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur ne peut désormais plus être attribuée si un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au gaz ou au fioul est conservé après les travaux.
Pour être éligible à une rénovation d’ampleur, le projet doit également répondre à plusieurs conditions, notamment en matière de gain énergétique et de travaux portant sur l’enveloppe du bâtiment.
Un accompagnement et un audit énergétique font partie du parcours.
Le parcours par geste évolue également
Les conditions du dispositif MaPrimeRénov’ par geste ont également été modifiées au 1er septembre 2026.
Certaines catégories de travaux ne sont plus financées par ce parcours dans les mêmes conditions qu’auparavant.
En revanche, l’accès au parcours par geste pour les logements classés F et G est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 en France métropolitaine.
Ne construisez pas votre rénovation uniquement autour des aides
C’est un point essentiel.
Les aides peuvent représenter une opportunité financière intéressante, mais elles ne doivent pas dicter seules la conception du projet.
Une rénovation doit d’abord répondre à quatre questions :
Quels travaux sont réellement nécessaires ?
Dans quel ordre faut-il les réaliser ?
Quel niveau de performance souhaite-t-on atteindre ?
Quel budget peut-on réellement consacrer au projet ?
Les aides interviennent ensuite pour accompagner cette stratégie.
4. Avant la décoration : comprendre réellement la maison
Lorsqu’on envisage une rénovation, il est tentant de commencer immédiatement par la future cuisine, les couleurs, les sols ou la salle de bains.
Pour une rénovation importante, ce n’est généralement pas le meilleur point de départ.
Un projet cohérent commence par une analyse de l’existant.
C’est notamment le rôle que peut jouer un architecte d’intérieur lorsqu’une maison doit être profondément réorganisée.
Identifier les contraintes existantes
Avant de dessiner le futur projet, il faut notamment comprendre :
- quels murs sont susceptibles d’être porteurs ;
- comment fonctionne la structure ;
- où passent les réseaux ;
- comment sont organisées les évacuations ;
- quelles ouvertures existent ;
- quelles sont les orientations et les sources de lumière naturelle ;
- quelles zones présentent des traces d’humidité ou des désordres visibles.
Cette étape permet ensuite de travailler sur le potentiel réel de la maison plutôt que sur une simple image décorative.
5. Repenser l’aménagement avant de commencer les travaux
Une rénovation importante constitue souvent l’occasion de remettre en question l’organisation générale de la maison.
Faut-il réellement conserver toutes les pièces au même endroit ?
La cuisine peut-elle être ouverte sur le séjour ?
Une circulation inutile peut-elle être supprimée ?
Une chambre peut-elle devenir une suite parentale ?
Peut-on apporter davantage de lumière dans une pièce de vie ?
Ouvrir un mur n’est pas simplement supprimer une cloison
Lorsqu’un mur est porteur, son ouverture nécessite une étude adaptée.
Les charges des niveaux supérieurs, de la toiture et la configuration du bâtiment doivent être prises en compte.
Selon le projet, l’intervention d’un bureau d’études structure peut être nécessaire afin de déterminer la solution de reprise des charges.
La conception architecturale et la faisabilité technique doivent donc avancer ensemble.
6. Isolation : intérieure ou extérieure ?
L’isolation constitue naturellement l’un des principaux sujets d’une rénovation énergétique.
Mais il n’existe pas une solution universelle.
Isolation thermique par l’intérieur
L’isolation intérieure permet généralement de conserver l’apparence extérieure du bâtiment.
Elle peut cependant réduire légèrement la surface habitable et avoir des conséquences sur les prises électriques, radiateurs, plinthes, tableaux de fenêtres et certains aménagements.
Isolation thermique par l’extérieur
L’isolation thermique par l’extérieur permet de traiter une grande partie de l’enveloppe sans réduire la surface intérieure.
Mais elle modifie l’épaisseur et l’aspect des façades.
Elle peut donc avoir des conséquences importantes en matière d’urbanisme, notamment en limite de propriété ou dans certains secteurs protégés.
Une déclaration préalable de travaux peut alors être nécessaire.
Le choix entre isolation intérieure et extérieure doit donc tenir compte simultanément de la performance recherchée, de l’architecture du bâtiment et des contraintes réglementaires.
7. Fenêtres et baies vitrées : performance énergétique et autorisation d’urbanisme
Le remplacement des menuiseries est un autre poste fréquent lors d’une rénovation.
Mais là encore, performance énergétique et architecture doivent être étudiées ensemble.
Modifier :
- la dimension d’une fenêtre ;
- sa couleur ;
- son matériau ;
- son dessin ;
- ou créer une nouvelle baie vitrée
peut modifier l’aspect extérieur de la maison.
Selon le projet et sa localisation, une autorisation d’urbanisme peut donc être nécessaire.
Il est préférable de vérifier ce point avant de commander les nouvelles menuiseries.
8. Extension et surélévation : le PLU doit être étudié avant de dessiner le projet
Lors d’une rénovation importante, il est fréquent de vouloir profiter des travaux pour agrandir la maison.
Extension latérale, transformation d’un garage, surélévation, véranda ou nouvelle pièce de vie : les possibilités sont nombreuses.
Mais disposer d’un grand terrain ne signifie pas automatiquement avoir le droit d’agrandir.
Le Plan Local d’Urbanisme peut limiter votre projet
Le PLU peut notamment réglementer :
- l’emprise au sol ;
- les distances par rapport aux limites séparatives ;
- l’implantation par rapport à la voie ;
- la hauteur ;
- les espaces verts ;
- le stationnement ;
- l’aspect architectural ;
- certaines contraintes liées aux risques.
Avant de concevoir une extension, il faut donc analyser les règles applicables à la parcelle.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
Selon la nature et l’importance du projet, l’autorisation nécessaire peut être une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
Les seuils ne constituent toutefois pas le seul critère.
La zone du PLU, la surface existante, la surface créée, la nature des travaux et le recours éventuel obligatoire à un architecte doivent également être vérifiés.
Il est donc préférable de déterminer le régime applicable à chaque projet plutôt que de se fier uniquement à une règle générale trouvée sur Internet.
9. Secteur protégé et ABF : une contrainte à identifier suffisamment tôt
À Aix-en-Provence et dans de nombreuses communes des Bouches-du-Rhône, certaines maisons se trouvent dans des secteurs soumis à des contraintes patrimoniales particulières.
La présence d’un monument historique ou d’un espace protégé peut notamment conduire à l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France.
Cela peut avoir une incidence sur :
- les façades ;
- les teintes d’enduit ;
- les menuiseries ;
- les volets ;
- les toitures ;
- les extensions ;
- certains équipements techniques visibles ;
- les panneaux solaires.
Cela ne signifie pas que toute transformation est impossible.
En revanche, le contexte patrimonial doit être identifié avant de figer le projet.
Il est beaucoup plus simple d’intégrer ces contraintes pendant la conception que de devoir modifier un projet entièrement terminé.
10. Toiture, fissures et humidité : ne pas rénover uniquement ce qui se voit
Une rénovation réussie commence parfois par des travaux qui ne seront pratiquement plus visibles une fois le chantier terminé.
Vérifier la toiture
L’état des tuiles ne suffit pas.
Il faut également s’intéresser à la charpente, à l’étanchéité, aux infiltrations éventuelles et à l’isolation.
Comprendre les fissures
Toutes les fissures ne présentent pas la même gravité.
Une fissure superficielle d’enduit n’a pas les mêmes conséquences qu’un désordre lié à un mouvement structurel.
En cas de doute, il faut rechercher son origine avant de simplement la recouvrir.
Identifier l’origine de l’humidité
Condensation, infiltration, remontées capillaires, ventilation insuffisante ou fuite peuvent provoquer des symptômes proches.
La bonne solution dépend donc de la bonne identification du problème.
11. Le confort d’été devient incontournable dans les Bouches-du-Rhône
Autour d’Aix-en-Provence, Marseille et plus largement dans les Bouches-du-Rhône, une rénovation énergétique ne devrait pas uniquement être pensée pour l’hiver.
Le confort d’été devient tout aussi important.
Orientation des baies vitrées, protections solaires, volets, végétation, ventilation nocturne, inertie du bâtiment et choix des matériaux peuvent avoir une influence considérable sur les températures intérieures.
Une grande baie vitrée plein sud peut par exemple être particulièrement agréable en hiver mais devenir problématique en été si aucune protection solaire efficace n’a été prévue.
Une rénovation réussie doit donc rechercher un équilibre entre lumière naturelle, performances énergétiques et confort d’été.
12. Budget rénovation : méfiez-vous du simple prix au m²
« Combien coûte une rénovation au mètre carré ? »
C’est probablement l’une des premières questions posées.
Mais deux maisons de 120 m² peuvent nécessiter des budgets radicalement différents.
L’une nécessitera essentiellement des travaux intérieurs.
L’autre pourra cumuler toiture, isolation, fenêtres, chauffage, électricité, plomberie, redistribution complète, ouverture de murs porteurs et modification de façade.
Décomposer le budget par grands postes
Pour obtenir une première vision cohérente, il est préférable de distinguer :
- structure et maçonnerie ;
- toiture ;
- isolation ;
- menuiseries extérieures ;
- chauffage et climatisation ;
- ventilation ;
- plomberie ;
- électricité ;
- cloisons et plafonds ;
- revêtements de sol ;
- peinture ;
- cuisine ;
- salles de bains ;
- façades ;
- aménagements extérieurs.
Une marge pour les imprévus doit également être conservée, particulièrement lors d’une rénovation ancienne.
13. Dans quel ordre préparer une rénovation en 2026-2027 ?
Pour éviter de refaire plusieurs fois les mêmes études ou de modifier le projet en cours de route, je conseille de raisonner dans cet ordre.
Étape 1 – Relever et comprendre l’existant
Dimensions, structure, réseaux, ouvertures, orientation et contraintes visibles.
Étape 2 – Définir le programme
Nombre de chambres, organisation de la pièce de vie, besoins de rangement, salles d’eau, usages et priorités.
Étape 3 – Concevoir l’aménagement
C’est à ce stade que le travail d’architecture intérieure permet d’étudier plusieurs possibilités avant de figer le projet.
Étape 4 – Vérifier la faisabilité technique
Structure, plomberie, évacuations, ventilation, chauffage et contraintes particulières.
Étape 5 – Vérifier l’urbanisme
PLU, secteur protégé, modification de façade, extension, surélévation et autorisation nécessaire.
Étape 6 – Définir la stratégie énergétique
Isolation, fenêtres, ventilation, chauffage et confort d’été.
Étape 7 – Réaliser les plans techniques
Cloisonnement, électricité, plomberie, menuiseries et autres documents nécessaires selon le projet.
Étape 8 – Consulter les entreprises
Plus le projet est défini, plus les devis obtenus sont comparables.
Étape 9 – Finaliser les choix décoratifs
Revêtements, couleurs, éclairages, mobilier et finitions viennent compléter un projet dont les fondamentaux sont déjà définis.
14. Vous n’avez pas encore acheté la maison ?
Si vous êtes encore au stade des visites immobilières, la problématique est différente.
Avant de prévoir une rénovation complète, il faut d’abord déterminer si le bien possède réellement le potentiel que vous recherchez.
Peut-on ouvrir cette cuisine ?
L’extension envisagée est-elle compatible avec le PLU ?
Cette dépendance peut-elle être transformée ?
Quels travaux semblent prioritaires ?
Le budget paraît-il cohérent avec le projet imaginé ?
J’ai consacré un guide spécifique à cette étape :
Acheter une maison à rénover : les 10 points à vérifier avant de signer.
Mareigner déco propose également un Conseil avant achat immobilier permettant d’étudier le potentiel d’un bien et les principales contraintes du projet avant de s’engager.
15. Se faire accompagner pour concevoir son projet de rénovation
Une rénovation importante oblige à prendre de nombreuses décisions avant même le début du chantier.
Mon rôle d’architecte d’intérieur à Aix-en-Provence est notamment d’étudier l’existant, de repenser les volumes et les circulations et de transformer les besoins du client en un projet cohérent.
Selon la mission, cet accompagnement peut comprendre :
- relevé de l’existant ;
- propositions d’aménagement ;
- plans ;
- modélisation 3D ;
- plans techniques ;
- réflexion sur les matériaux et les ambiances ;
- préparation des documents permettant de consulter les entreprises.
Lorsque le projet modifie également l’aspect extérieur ou crée de nouvelles surfaces, je peux accompagner mes clients dans la constitution de leur déclaration préalable de travaux ou permis de construire.
J’interviens notamment à Aix-en-Provence, Marseille, Puyricard, Cabriès, Bouc-Bel-Air, Septèmes-les-Vallons, Simiane-Collongue, Châteauneuf-les-Martigues et plus largement dans les Bouches-du-Rhône.
Rénover aujourd’hui, c’est penser la maison dans son ensemble
Une rénovation réussie n’est pas une accumulation de travaux indépendants.
Modifier les volumes influence les réseaux. Changer les fenêtres influence la ventilation. Isoler influence les besoins de chauffage. Agrandir la maison implique le PLU. Modifier la façade peut nécessiter une autorisation.
La meilleure stratégie consiste donc à réfléchir au projet global avant de commencer les travaux.
C’est cette vision d’ensemble qui permet de transformer une maison existante en un logement réellement adapté à ses occupants, à leur mode de vie et aux enjeux énergétiques actuels.
Vous avez un projet de rénovation ?
Rénovation complète, redistribution des espaces, extension, surélévation ou modification de façade : Mareigner déco vous accompagne de la réflexion jusqu’aux plans et aux démarches administratives nécessaires.
Architecture intérieure • Plans • 3D • Déclaration préalable • Permis de construire
FAQ – Rénovation maison 2026-2027
Qu’est-ce qui change pour le DPE en 2027 ?
À compter du 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour le DPE et les audits énergétiques passera de 1,9 à 1,7. Cette évolution pourra améliorer le classement de certains logements utilisant l’électricité. Aucun logement ne verra son classement se dégrader du seul fait de cette modification.
Un DPE réalisé en 2026 sera-t-il encore valable en 2027 ?
Oui. Les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 resteront valables. Les pouvoirs publics prévoient également la possibilité d’obtenir à partir de 2027 une mise à jour gratuite de l’étiquette des DPE concernés, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Quelle différence entre un DPE et un audit énergétique ?
Le DPE évalue la performance énergétique du logement. L’audit énergétique propose une analyse plus approfondie et des scénarios de travaux permettant d’améliorer cette performance. Il intervient notamment dans certains parcours de rénovation énergétique.
MaPrimeRénov’ existe-t-elle toujours en 2026 ?
Oui, mais les dispositifs et conditions évoluent. Depuis le 1er septembre 2026, de nouvelles règles s’appliquent notamment aux rénovations d’ampleur et au parcours par geste. Il est donc indispensable de vérifier les conditions en vigueur au moment de préparer son dossier.
Faut-il isoler avant de changer le chauffage ?
Dans une rénovation importante, il est généralement pertinent d’étudier d’abord les besoins du bâtiment et son enveloppe avant de dimensionner le système de chauffage. L’ensemble doit cependant être étudié comme un projet global.
Faut-il une déclaration préalable pour une isolation extérieure ?
Une isolation thermique par l’extérieur modifie l’aspect et l’épaisseur de la façade. Les règles d’urbanisme doivent donc être vérifiées avant travaux, notamment dans les secteurs protégés ou lorsque la façade se trouve en limite de propriété.
Peut-on changer ses fenêtres sans déclaration préalable ?
Cela dépend des travaux réalisés. Un remplacement strictement identique n’a pas nécessairement les mêmes conséquences administratives qu’une modification de couleur, de matériau, de dimensions ou la création d’une nouvelle ouverture. Le PLU et les éventuelles protections patrimoniales doivent également être vérifiés.
Quelle autorisation faut-il pour agrandir une maison ?
Selon la surface créée, les caractéristiques du projet, le PLU et la surface totale du bâtiment, une extension peut relever d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire. Il faut vérifier le projet au cas par cas.
Peut-on ouvrir un mur porteur pendant une rénovation ?
Oui dans de nombreux cas, mais une étude structure peut être nécessaire afin de déterminer comment reprendre les charges supportées par le mur.
Pourquoi faire appel à un architecte d’intérieur pour une rénovation ?
L’architecte d’intérieur permet notamment de réfléchir à l’organisation globale du logement avant les travaux : volumes, circulations, usages, ouvertures, lumière, implantation des équipements et cohérence générale du projet.
Comment savoir si une maison est située en secteur ABF ?
La situation du bien doit être vérifiée au regard des protections patrimoniales et des servitudes applicables. Cette vérification est particulièrement importante avant toute modification de façade, toiture, menuiseries ou extension.
Dans quel ordre commencer une rénovation complète ?
Il est préférable de commencer par comprendre l’existant et définir l’aménagement, puis vérifier la faisabilité technique et réglementaire avant de finaliser les travaux énergétiques, les plans techniques, les devis et enfin les choix décoratifs.