Acheter une maison à rénover : 10 points à vérifier avant de signer
Une maison ancienne, des volumes à repenser, un garage inutilisé, un grand terrain et cette impression immédiate : « Ici, on pourrait faire quelque chose de vraiment bien. »
Acheter une maison à rénover permet justement de créer un logement beaucoup plus adapté à ses besoins qu’un bien déjà terminé.
Mais attention à ne pas acheter uniquement un potentiel supposé.
Une ouverture qui paraît évidente peut concerner un mur porteur. Une extension indispensable au projet peut être limitée par le PLU. Un garage que l’on imaginait transformer peut présenter des contraintes importantes. Et une rénovation initialement estimée à quelques dizaines de milliers d’euros peut rapidement changer d’échelle.
Avant de signer, voici donc 10 points que je conseille de vérifier lorsqu’on envisage d’acheter une maison à rénover.
1. Regardez le potentiel de la maison, pas seulement son aménagement actuel
C’est probablement la première erreur lors d’une visite.
On juge naturellement une maison telle qu’elle se présente :
une cuisine trop petite, un couloir interminable, un séjour sombre, des chambres mal positionnées…
Pourtant, dans un projet de rénovation, la distribution actuelle n’est pas nécessairement celle qu’il faut conserver.
Essayez plutôt d’identifier les volumes, les orientations, les circulations et les relations possibles entre les différentes pièces.
Une maison de 110 m² mal distribuée peut parfois devenir beaucoup plus agréable qu’une maison plus grande dont les surfaces sont mal exploitées.
La bonne question n’est donc pas seulement :
« Est-ce que cette maison me plaît ? »
mais :
« Qu’est-ce que cette maison pourrait devenir ? »
2. Identifiez les murs et éléments qui pourraient conditionner votre projet
Vous imaginez déjà supprimer la cloison entre la cuisine et le séjour ?
Créer une grande ouverture ?
Déplacer complètement l’escalier ?
Très bien. Mais toutes les parois d’une maison ne sont évidemment pas de simples cloisons.
Certains murs participent à la structure du bâtiment et leur modification nécessite une étude et des dispositions adaptées.
Pendant une visite, certains indices permettent d’identifier les éléments susceptibles d’être structurels, mais une impression visuelle ne remplace pas une étude structurelle lorsqu’elle est nécessaire.
» une cloison de 2cm sur Marseille peut parfois être porteuse…vrai de vrai ! »
Cela ne signifie pas qu’un mur porteur ne peut pas être ouvert.
Cela signifie simplement que cette transformation doit être intégrée au projet — techniquement et financièrement.
3. Vérifiez si les mètres carrés existants sont réellement exploitables
Une maison peut annoncer une belle surface et pourtant manquer d’espace utile.
Pourquoi ?
Parce qu’une partie des mètres carrés peut être absorbée par :
- des circulations disproportionnées ;
- des dégagements ;
- une mauvaise position de l’escalier ;
- des pièces traversantes ;
- des volumes difficiles à meubler ;
- des différences de niveaux ;
- des combles peu exploitables.
À l’inverse, quelques modifications bien pensées peuvent parfois permettre de récupérer énormément de fonctionnalité sans ajouter le moindre mètre carré.
Avant d’imaginer automatiquement une extension, il est donc pertinent de se demander :
peut-on d’abord mieux exploiter ce qui existe ?
4. Ne considérez jamais une extension comme acquise
C’est l’un des points les plus importants lorsqu’une personne achète une maison en comptant sur un agrandissement.
Imaginez :
La maison fait 90 m².
Elle est trop petite pour votre famille, mais le terrain semble permettre facilement une extension de 30 m².
Vous achetez donc en considérant mentalement que votre future maison fera environ 120 m².
Problème : le terrain disponible ne signifie pas automatiquement que cette extension sera réalisable.
Les règles d’urbanisme peuvent notamment encadrer l’implantation, l’emprise au sol, les distances aux limites, la hauteur ou encore l’aspect extérieur du projet. Une déclaration de travaux ou un permis de construire vous sera demandé en fonction de votre projet.
Avant l’achat d’un logement existant, l’ANIL recommande justement de se renseigner sur les contraintes d’urbanisme et les servitudes susceptibles de limiter, par exemple, les possibilités d’extension d’une maison.
Si l’extension est indispensable à votre projet, sa faisabilité doit donc être étudiée avant que vous ne fondiez votre décision d’achat dessus.
5. Consultez le PLU et les contraintes administratives
Le Plan Local d’Urbanisme ne concerne pas uniquement les constructions neuves.
Il peut avoir une influence directe sur votre futur projet de rénovation.
Selon la commune, la parcelle et la nature des travaux envisagés, il peut notamment réglementer :
- les extensions ;
- les hauteurs ;
- l’implantation des constructions ;
- les limites séparatives ;
- les façades ;
- les toitures ;
- certaines annexes ;
- les clôtures ;
- le stationnement ;
- l’aspect extérieur.
D’autres contraintes peuvent également s’ajouter : servitudes, risques, protection patrimoniale ou règles spécifiques à certains secteurs.
Si une transformation particulière conditionne votre achat, mieux vaut vérifier les principales règles avant de signer plutôt qu’après.
Voici un exemple concret d’un projet dans l’ancien où l’urbanisme nous a imposé un réglement stricte et propre à cette zone aixoise : rénovation d’une bastide Provençale
6. Regardez aussi ce qui ne se voit pas sur les belles photos de l’annonce
Les photos immobilières montrent rarement les éléments les moins séduisants.
Lors de la visite, intéressez-vous donc également :
à la toiture, aux fissures visibles, aux traces d’humidité, aux menuiseries, au chauffage, aux installations électriques, à l’assainissement lorsqu’il est individuel, aux niveaux de plancher et à l’état général du bâtiment.
Consultez également attentivement les diagnostics immobiliers transmis avec la vente.
Ils apportent des informations essentielles, mais ne doivent pas nécessairement être interprétés comme un inventaire exhaustif de tous les travaux futurs.
Une maison ancienne n’est pas forcément une mauvaise affaire parce qu’elle nécessite beaucoup de travaux.
Il faut simplement savoir ce que vous êtes réellement en train d’acheter.
7. Vérifiez les risques liés à la parcelle et à son environnement
Le potentiel d’une maison ne s’arrête pas à ses quatre murs.
La parcelle et son environnement peuvent avoir une influence importante sur votre projet.
Inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, pollution des sols ou autres risques peuvent concerner certains secteurs.
L’état des risques fait partie des informations importantes communiquées lors d’une transaction immobilière.
Il est donc pertinent de consulter ces éléments et, lorsque le contexte le justifie, de comprendre leurs conséquences sur le projet envisagé.
8. Si le bien est en copropriété, votre appartement ne décide pas de tout
C’est particulièrement important lorsqu’on achète un appartement à transformer.
Le fait d’être propriétaire de son logement ne signifie pas que toutes les modifications sont libres.
Le règlement de copropriété définit notamment les parties privatives et communes et leurs conditions d’utilisation.
Certains travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur peuvent nécessiter une autorisation de la copropriété.
Avant d’acheter, consultez donc notamment :
- le règlement de copropriété ;
- les derniers procès-verbaux d’assemblées générales ;
- les travaux votés ou envisagés ;
- les charges ;
- le carnet d’entretien lorsque disponible.
Une magnifique idée d’aménagement peut perdre beaucoup de son intérêt si sa réalisation dépend d’une autorisation particulièrement incertaine.
9. Faites une première estimation réaliste du budget travaux
C’est probablement l’un des calculs les plus importants :
Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + marge pour imprévus = coût réel du projet.
Il ne suffit donc pas de se demander :
« Est-ce que je peux acheter cette maison ? »
Il faut aussi se demander :
« Est-ce que je peux acheter cette maison ET réaliser le projet qui lui donne du sens ? »
Une rénovation légère et une restructuration complète n’ont évidemment rien à voir financièrement.
Déplacement d’une cuisine, nouvelles salles d’eau, menuiseries, chauffage, isolation, électricité, sols, ouvertures structurelles, extension…
Les postes s’additionnent rapidement.
Une première enveloppe budgétaire cohérente permet de vérifier que le projet reste compatible avec votre budget global avant de prendre votre décision.
10. Faites une deuxième visite en regardant la maison comme un projet
La première visite est souvent émotionnelle.
Et c’est normal.
La deuxième devrait être beaucoup plus rationnelle.
Revenez avec votre projet en tête et posez-vous trois questions :
Que peut devenir cette maison ?
Organisation, volumes, lumière, circulation et potentiel.
Ai-je réellement la possibilité de réaliser les transformations indispensables ?
Structure, urbanisme, copropriété ou autres contraintes.
Ai-je le budget nécessaire pour aller jusqu’au bout ?
Parce qu’une excellente affaire immobilière qui nécessite 150 000 € de travaux lorsque vous en avez prévu 60 000 € n’est peut-être plus une excellente affaire.
C’est précisément à ce moment qu’un regard professionnel avant achat peut devenir particulièrement utile.
Vous achetez une maison pour la transformer ?
Il est parfois difficile de prendre du recul lorsque l’on vient de trouver un bien qui nous plaît.
C’est pourquoi je propose une visite conseil avant achat immobilier.
Je vous accompagne lors de votre visite pour étudier le potentiel du bien et confronter vos idées à l’existant.
Nous pouvons notamment réfléchir à la redistribution des espaces, aux ouvertures, à la transformation d’un garage ou d’une dépendance, aux possibilités d’extension et aux principales contraintes visibles.
Lorsque votre décision d’achat dépend d’une transformation particulière, une première étude de faisabilité administrative peut également être proposée.
Et lorsque le projet est suffisamment identifiable, une première fourchette budgétaire des travaux peut compléter l’analyse.
Visite conseil avant achat — 240 €
Jusqu’à 1h30 sur place
Mareigner Déco propose cet accompagnement notamment à Aix-en-Provence, Marseille et dans les Bouches-du-Rhône selon la localisation du bien.
Avant de signer, ne cherchez pas seulement les défauts
Cherchez surtout à savoir si le bien et votre projet sont compatibles.
Une maison à rénover peut cacher de magnifiques possibilités.
Elle peut également présenter des contraintes qui ne deviennent évidentes qu’une fois le projet réellement étudié.
L’objectif n’est donc pas de rechercher une maison sans défaut.
L’objectif est d’acheter un bien dont vous connaissez suffisamment le potentiel, les contraintes et l’ordre de grandeur du projet pour prendre votre décision en connaissance de cause.
